不动产登记不能办理的情况很多，小编为大家整理了其中比较重要的几点，供大家参考。
一、未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：
1预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;
2在建建筑物抵押权登记的;
3预查封登记的;
二、小产权房不能登记
小产权房”违反了《土地管理法有关规定，国务院、国土资源部、住建部先后三令五申，明确指出小产权房建设是违法的，不得登记发证。
三、不动产权利不属于《不动产登记暂行条例《不动产登记暂行条例实施细则规定的不动产权利。《条例、《细则规定的不动产权力包括:
1.抵押权
2.地役权
3.集体土地所有权
4.国有建设用地使用权及房屋所有权
5.宅基地使用权及房屋所有权
6.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权
7.土地承包经营权
8.海域使用权