什么是房屋产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。
让人晕菜的房屋所有权和土地使用权
土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利,根据《中华人民共和国宪法,土地的所有权归国家和集体所有。
土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限:民用住宅建筑权属年限为70年,工业用建筑用地和综合类用地最高为50年,商用房屋建筑权属年限为40年。
土地使用权和房屋所有权的区别在于:房屋所有权(即房产权)是属于个人产权,是私有财产权的一种,年限是永久的,没有期限限制,只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。
土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式,授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。
也就是说房子的所有权是永久的,只要房子不塌,这房子就一直是产权人的,但土地是国家的。
根据项目的立项不同,租用国家土地的周期也不同,住宅70年,工业/科教文卫体/综合类50年,商业/旅游/娱乐40年。
为了便于大家阅读,小编用故事的形式去展现:
面对房价暴涨的趋势,很多人都觉得买房旱涝保收,不会亏本。老王也不例外,他盘算着:“我反正要买一套自住,如果房价跌了,那我房子还在;可一旦房价继续上涨,我就很难买得起啦!”抱着这样的心态,老王每天下班后就沿着上海的地铁线看房子,看着看着老王突然发现,上海外环以外的房子已经达到了每平米四万多,可内环以里依然有一些房子每平米只要四万多,也就是所谓的“老公房”。这些老公房房龄老,条件差,面积小,楼层低,结构不合理,还没有电梯,但地理位置极其优越,而且得房率也高得喜人。老王看得是又惊又喜,而中介也笑眯眯地带他去看了多套老公房。
老王越看越欢喜,心想:“老公房可能条件差了点儿,但我一外地来的新上海人,能有钱买房子就不错了,哪里还能这么讲究?更何况装修之后住着也会很舒服。”他还试探性地询问他的女神:“究竟是买市区的老房子,还是郊区的新房子呢?”
女神不假思索地说:“当然是市区的老房子。老房子虽然破一点儿,但装修之后住着还可以。最重要的是交通方便,特别有助于你这样的有为青年事业的发展。”而且女神也试探性地问:“你开始看房子啦?什么时候我陪你去看看吧?”老王笑而不语,心里却是美滋滋的,心想一旦把房子搞定,那他离女神又近了一大步吧!于是老王决定买老公房。
在碰到他的朋友林-检察官时,老王不由感慨:“你说咱们是真苦啊,只能买得起老公房。你说这老公房为什么便宜,还不是因为房龄老!说起来是买一套房子,实际上只能算半套房子啊。”
林-检愣了一下问:“这怎么说?”
老王叹了口气:“这房产证上写得明明白白,房屋的使用权期限是70年。老公房楼龄大部分都已经三十年了,甚至还有四五十年的,再过个几十年就收归国家了,你说这可不是只能算半套房吗?”
林-检笑道:“这你说得可就不对了。”
老王疑惑地问:“哪里不对?”
林-检:“也难怪你会误会,业主对房屋享有所有权,对土地享有使用权。使用权才有期限,所有权是没有期限的。”
这下子轮到老王愣了:“不都是一套房子吗?怎么还分什么房屋所有权,土地使用权,搞也搞不清楚。”
林-检:“就比如说,你现在准备买的房子面积多大?”
老王不好意思地说:“也就是54平方米,一室一厅吧。”
林-检:“那你这套房子对应的土地面积是多大呢?”
老王:“当然也54平方米啦。”
林-检:“错,顶多9平方米!”
老王这下子糊涂了:“我房子明明是54平方米,怎么对应的土地只有9平方米?”
林-检:“很简单,你这老公房是6层楼吧?(老王点点头。)那么你这套房子上下一共是六套吧?(老王又点点头。)所以说,其实是你们6户人家一起分摊这54平方米。也就是老公房楼层少才有这么多土地,如果把老公房拆了重新建公寓房,那么54平方米的房子能对应9平方米的土地就不错啦。”
老王还是不懂:“你说的意思我差不多明白了,也就是说土地反正就是这么多土地,如果一块土地上建的楼层多了,那么每户房屋对应的土地就少了。但这和我们说的有什么关系呢?”
林-检:“你能明白房屋的面积和房屋对应的土地面积是两个概念,那我就好说多了。对于房屋的面积,你享有的是完整的所有权,不管时间如何推移,只要房子不被推倒,你就能一直享有房屋的所有权。但房屋对应的土地则不然,房屋对应土地的所有权归国家,而你是在国家批准的期限内使用这块土地,我们通常说的70年产权就是指这块土地的使用期限。”
老王:“所以到期之后土地会被国家收回去,而房屋仍然留在你手里?”
林-检:“也不是。我们国家实行房地一体原则,即房屋的所有权和土地的使用权必须在同一个人手里。比如你不能只买土地,不买房子;或者只买房子,不买土地。国家在搞拆迁的时候也会把土地和房子一起收回去,不会只收土地或者只收房子。”