一、南宁市哪些人需要办理不动产登记
不动产登记的范围：
1、住宅房产。住宅是人们居住的房屋，和我们的生活息息相关。房产作为不动产登记国家可以了解人们的居不动产登记住条件、生活水平等信息，对国家保障民生起到引导作用。
2、商业房产。就是不是用来居住的房产，包括工业厂房、门市、用来出租的房屋，这些房产国家会适当收税的。
3、土地。我国的土地所有权为国家所有，但是土地的使用权、开发权、集体土地所有权、承包经营权、等等都应该登记的。包括山林、草原、沙滩、矿山、牧场等。
4、海域使用权。海域开发、养殖等使用权需要登记。
5、探矿权和采矿权。探矿权和采矿权以非实物形式成为不动产登记的对象。
在这些登记范围内的人需要进行不动产登记。
二、南宁哪些情况不能办理不动产登记
不动产登记不能办理的情况很多，小编为大家整理了其中比较重要的几点：
(一)未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：
1预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;
2在建建筑物抵押权登记的;
3预查封登记的;
(二)小产权房不能登记
小产权房”违反了《土地管理法有关规定，国务院、国土资源部、住建部先后三令五申，明确指出小产权房建设是违法的，不得登记发证。
(三)不动产权利不属于《不动产登记暂行条例《不动产登记暂行条例实施细则规定的不动产权利。
《条例、《细则规定的不动产权力包括:
1.集体土地所有权;
2.房屋等建筑物、构筑物所有权;
3.森林、林木所有权;
4.耕地、林地、草地等土地承包经营权;
5.建设用地使用权;
6.宅基地使用权;
7.海域使用权;
8.地役权;
9.抵押权;
10.法律规定需要登记的其他不动产权利。
三、附加：
附南宁市不动产登记办理指南：